계약법 서론은 공인중개사시험의 민법에서 약 10문제 정도가 나오는 파트입니다. 서론에 대해 쉽게 공부해 보겠습니다. 공인중개사시험에서 계약파트는 공부분량에 비해서 출제비중이 높습니다. 그리고 공인중개사시험의 민법 중에서도 난이도가 낮은 편에 속합니다. 따라서 집중적인 공략이 필요한 부분입니다. 절대 틀리시면 안됩니다. 그럼 시작해 보겠습니다.
계약법 서론(정의와 원칙,공인중개사시험-민법1)
우선 계약이 무엇인지에 대해 말씀드리겠습니다. 공인중개사시험에서의 계약이란 두 사람 이상의 당사자가 각각의 서로 대립하는 의사표시의 합치에 의하여 성립하는 법률행위입니다. 쉽게 예를 들어 말씀드리면, A와 B가 매매계약을 한다고 칩시다. A가 10억짜리 집을 팔겠다고 말하고 B가 10억을 주고 사겠다고 말합니다. 이때가 바로 서로 대립하는 의사의 합치로서 이 두사람의 매매라는 계약이 성립된 것입니다. (A → 매매 ← B)
이러한 계약에는 아래의 3가지 원칙들과 한계가 있습니다.
- 계약 자유의 원칙
- 신의성실의 원칙(줄여서 신. 의. 칙)
- 금반언의 원칙(모순행위 금지)
- 계약자유의 한계
1. 계약 자유의 원칙
쉽게 말해 ‘무슨 계약이든 내 의지대로 할 수 있다’ 는 원칙입니다.
2. 신의성실의 원칙(줄여서 신. 의. 칙)
신의를 다해 약속(합의)한 것은 꼭 지키라는 원칙입니다.
3. 금반언의 원칙
반대로 말하는 것이 금지된다는 원칙입니다. 즉 모순행위가 금지된다는 말입니다. 말 바꾸지 말라는 말입니다. 중국의 옛 고사 아시죠? 뚫을 수 없는 방패와 무엇이든 뚫는 창. 이 두가지를 한 사람이 팔면 바로 모순이 되는 것입니다. 말도 안되는 얘기인 거죠. 신의 성실에 원칙에서 파생된 원칙입니다.
하지만 이런 금반언의 원칙도 예외가 있습니다. 임차인이 매월 월세를 300만원씩 임대인에게 주다가 코로나19로 인해 월세를 내기 어렵게 되었습니다. 그러자 임대인들끼리 ‘착한 임대인 운동’ 이 벌어져 월세를 깍아 준거 들으신 적 있으실 겁니다. 민법에서는 이를 ‘사정 변경의 원칙’ 이라고 하며 민법에서 예외적으로 인정해 주고 있습니다. 계약 당시의 사정과 계약 후의 사정이 변경 된 것을 감안을 해주는 것이죠. 임차인에게 감액 청구권이 발생한 것입니다.
4. 계약자유의 한계
계약 자유의 원칙이 있다고 해서 모든 계약을 자유롭게 할 수 있는 것은 아닙니다. 자유에도 분명 한계는 있습니다. 자유가 있더라도 타인의 자유까지 침범해서는 안되죠. 그래서 법규로 계약을 규제합니다. 예를 들어 임대차 계약에 있어서도 법이 계약기간을 최소 2년으로 규정 해놓고 있지 않습니까. 만약 임대인이 계약의 자유를 이유로 계약기간을 1년으로 하고 싶어도 법규상 할 수 없지 않습니까. 왜냐하면 세입자를 보호 해야 하니까요. 세입자를 위해 주택임대차보호법으로 임대인의 자유를 제한 한 것이죠. 이러한 법규를 강행법규라고 하는 데 추후에 다룰 것입니다. 또 한가지는 계약의 내용에 있어서도 민법 103조의 조항으로 규제를 합니다. 바로 ‘사회질서 위반‘ 입니다. 이 또한 추후에 다룰 것입니다.
오늘은 계약법의 서론에 대해서 말씀드렸습니다. 최대한 쉽게 말씀드리려고 하는데 잘 전달이 됐는지 모르겠네요. 공인중개사시험은 포기만 하지 않으면 붙는다고 들었습니다. 아마도 수험생들에게는 민법이 가장 힘든 것 같은데 함께 잘 이겨내 보도록 합시다. 봐주셔서 감사합니다.
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그리고 계약의 정의에 대해 좀 더 아시고 싶으신 분들은 아래 나무위키를 참조하시기 바랍니다.