계약의 종류는 공인중개사시험의 민법 파트에 나오며 아래와 같이 크게 8가지입니다. 앞으로 민법의 다른 파트를 공부할 때 많이 나오는 용어들입니다. 각 각의 뜻을 쉽게 알아보고 자주, 들여다보며 암기해야 앞으로의 수험생활이 한결 편할 것입니다.
- 전형계약 ↔ 비전형계약
- 쌍무계약과 ↔ 편무계약
- 유상계약과 ↔ 무상계약
- 낙성계약과 ↔ 요물계약
계약의 종류 8가지
1. 전형계약 ↔ 비전형계약
전형계약은 우리 민법 제3편 제2장에 규정되어 있는 15가지의 계약을 전형계약 또는 유명계약이라고 합니다. 쉽게 말해 민법에 등재되어 있으면 전형계약 입니다. 반대로 우리 민법에 없는 계약은 비전형계약이 되겠죠. 예를 들면 우리 민법에는 매매, 교환, 임대차 등이 등재되어 있습니다. 반면 우리 민법에 없는 비전형계약의 예로는 프로선수들과 구단 간의 연봉계약 등이 있습니다.
2. 쌍무계약 ↔ 편무계약
계약 당사자 쌍방 간에 의무를 부담하면 쌍무계약입니다. 반면에 어느 한쪽만 의무를 부담하면 편무계약이 됩니다. 쉽게 매매계약으로 예를 들겠습니다. 아파트 매도인 A와 매수인 B가 있습니다. 당사자간에 합의를 봐서 계약이 성립이 됩니다. 그러면 매도인 A는 아파트를 B에게 아파트의 등기협조 및 인도를 해 줘야할 의무가 있습니다. 반대로 매수인 B는 매매대금을 지급해야할 의무가 있습니다. 따라서 계약의 상대방이 각 각 의무를 부담하게 된 것입니다. 이를 쌍무계약이라 합니다.
계약의 한 쪽 당사자만 의무를 지게 되는 것이 편무계약 입니다. 쉽게 증여를 예로 들어보겠습니다. 아버지가 아들에게 아파트를 증여합니다. 그렇다면 아버지는 아파트를 아들에게 등기협조 및 인도를 해줘야 할 의무가 있습니다. 하지만 아들은 받기만 하면 되니 아무런 의무가 발생하지 않습니다. 이를 편무계약이라 합니다. 참고로 어떤 분들은 증여를 받는 아들이 세금을 내지 않느냐고 하십니다. 세금은 제 3자인 국가에 납부하는 것이므로 계약의 당사자들과는 무관한 사항입니다.
3. 유상계약 ↔ 무상계약
대가의 지불 여부를 두고 유상계약과, 무상계약을 나눌 수 있습니다. 10억짜리 아파트를 매매한다고 칩시다. 당연히 매수자는 10억을 지불해야 됩니다. 매도자는 집을 지불해야하죠. 계약의 쌍방이 대가를 지불하니 매매는 유상계약입니다. 임대차도 역시 유상계약입니다. 임대인은 계약기간동안 집을 지불해 내주고, 임차인은 월세를 지불하죠.
반면에 무상계약은 계약의 당사자 중 일방의 한쪽만 대가를 지불하는 것입니다. 쉽게 말해 한쪽은 공짜로 먹는다는 얘기입니다. 예를 들어 앞서 말씀드렸던 증여가 있을 수 있습니다. 증여자인 아버지는 아파트를 지불하지만 수여자인 아들은 아무것도 지불하지 않죠. 이것이 무상계약 입니다.
4. 낙성계약 ↔ 요물계약
계약의 당사자들 간 약속(합의)만으로도 성립하는 것이 낙성계약 입니다. 공인중개사시험에 나오는 왠만한 계약은 거의 낙성계약이 원칙 입니다. 반면에 요물계약은 당사자의 합의 이외에 급부를 하여야만 성립하는 계약입니다. 요물계약은 공인중개사시험에 나오는 계약 중에서도 예외로 칩니다. 때문에 ‘계약금계약’ 정도만 기억하고 계시면 됩니다.
여기서 급부라는 용어가 새로 나왔는데요. 어려워하실 필요 없습니다. 상대방에게 준다 내지는 줘야하는 것이라는 개념으로 생각하시면 됩니다. 반대급부는 내가 급부를 했으니 반대로 받아오는 것이 반대급부 입니다. 매매계약을 예로 들면 매매계약은 낙성계약 입니다. 급부를 설명하기 위해 말씀드리는 것입니다. 내가 10억짜리 집을 판다고 하면, 상대방에게 등기 협조하고 인도해주는 집이 급부입니다. 반대로 받아오는 집값 10억이 반대급부입니다. 이해가 되셨기를 바랍니다.
5. 마무리
오늘은 공인중개사시험 중 민법 계약파트 중에 자주 나오는 용어들인 계약의 종류에 대해 알아보았습니다. 복습해보면 매매는 쌍무계약이자 유상계약입니다. 증여는 편무계약이자 무상계약입니다. 쉽게 이해가 되셨기를 바랍니다. 그럼 오늘도 건강하시고 열공 하십시오~!
그리고 공인중개사시험이 아니더라도 계약에 대해 좀더 자세히 알고 싶으시다면 아래 나무위키 링크를 참고하시기 바랍니다.