단독명의인 부동산을 부부 공동명의로 변경하면 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세금에 대한 절약 효과가 있을 수 있습니다. 하지만 명의를 바꿀 때 예상치 못한 또 다른 세금이 부과가 가능하므로 꼼꼼하게 비교해봐야 합니다.
주택을 부부 공동명의로 바꾸면 과연 절세가 될까?
- 공동명의란?
- 공동명의의 단점
- 공동명의의 절세효과
- 절세한 금액보다 더 많은 세금을 낼수도…
1. 공동명의란?
먼저 공동명의가 무엇인지부터 알 필요가 있습니다. 민법 제262조에는 물건의 공유라는 방식으로 공동명의를 인정하고 있습니다. 부동산 같이 분리하기 어려운 하나의 재산에 대한 권리를 두 명 이상이 공동으로 소유하는 것을 말합니다. 꼭 부부가 아니더라도 형제, 자매들 끼리의 공동명의도 많습니다. 부부의 경우 일반적으로 5:5이나 4:6, 3:7 등 다양한 지분 공유가 가능합니다.
2. 공동명의의 단점
단독명의의 주택을 부부 공동명의로 변경하면 부동산을 매매하거나, 담보대출을 할 때 양쪽 모두의 서류를 준비해야 합니다. 또 재산세 등 세금도 양쪽 모두 부과됩니다. 그리고 비싼 주택의 경우 상대에게 이전하는 지분의 금액이 6억원 이상이라면 증여세를 내야합니다.
이러한 단점들에도 불구하고 공동명의를 하는 이유는 바로 절세에 대한 기대 때문입니다. 그렇다면 과연 어느정도 금액의 부동산이라면 절세가 가능할까요?
3. 공동명의의 절세효과
1. 양도소득세
양도소득세란 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금입니다. 예를 들면 1년 전에 5억에 샀던 집을 지금 6억에 판다고 가정해 봅시다. 그러면 1억원에 해당하는 차익을 얻었고 이에 대해 세금을 부과하는 것입니다. 반대로 말하면 양도 차액이 없다면 부과되지 않습니다.
과연 주택을 공동명의로 하면 절세가 가능할까요? 예를 들어 확인해봅시다. 위 사례를 다시 빌려옵시다. 단독 명의일때 차익 1억짜리 집의 과세표준과 세율은 1억과 35%입니다. 그러나 공동명의 5:5로 되어 있다면, 각 각 5천과 24%입니다. 아래표를 참고해 주세요.
그러니까 단독명의라면 세금이 3,500만원입니다. 공동명의라면 각 각 1,200만원씩 둘이 합쳐도 2,400만원입니다. 무려 1,100만원이나 절세 됩니다. 또 기본공제라는 것이 있습니다. 250만원인데요. 단독 명의인 경우에는 본인만 적용되지만 공동명의의 경우 각각 적용됩니다. 이것도 큰 절세효과지요.
2. 종합부동산세
종합부동산세는 종부세라고도 합니다. 부동산 보유 정도에 따라 조세의 비율을 달리해서 납세의 형평성을 제고하자는 취지에서 만들어졌습니다. 매해 6월 1일을 기준으로 해서 인별로 소유한 주택이나 토지의 공시가격의 합계가 공제액을 초과할 때 초과하는 부분에 대해 누진세율로 과세합니다. 이또한 공동명의라면 절세를 할 수 있습니다. 1세대 1주택이면 공제금액이 6억원입니다. 만약 공동명의라면 공제금액이 각 각 6억씩 적용이 됩니다. 예를 들면, 12억 짜리 주택을 단독 소유했다면 6억을 초과하는 나머지 6억에 대해 과세가 되었겠죠. 하지만 공동명의라면 각 각 6억씩 공제되어 세금이 없습니다. 엄청난 혜택이죠.
3. 상속세
배우자의 사망으로 인해 상속이 개시되면 단독명의인 경우는 모든 주택이 상속재산이 됩니다. 따라서 전체 주택에 대해 상속세를 납부 해야겠지요. 그러나 공동명의라면 배우자가 사망할 경우 배우자의 지분만큼만 상속하게 되어 그만큼의 절세효과를 얻을 수 있습니다.
4. 절세한 금액보다 더 많은 세금을 낼 수도 있습니다.
이제부터 잘 따져봐야 합니다. 절세 부분은 위에서 설명한대로 계산을 먼저 하시면 됩니다. 그리고 확인해 봐야 할 것은 단독명의에서 공동명의로 바꿀 때 나오는 세금입니다. 이것들을 계산해서 비교하여 공동명의로 할 것인지를 판단해야 합니다.
1. 증여세
공동명의는 곧 증여로 간주됩니다. 가족 간에는 매매가 되지 않으니까요. 그래서 서류상 이혼하기도 하는데 이건 넘어가고요. 증여세는 최근 10년간 증여 받은 것이 없다면 시세로 6억원을 초과하는 부분에 대해 부과됩니다. 그러니 배우자에게 넘길 지분의 시세를 잘 파악하셔서 결정하셔야 됩니다. 예를 들어 10억짜리 집을 공동명의로 하면 각 5억씩이니 증여세는 안 나옵니다. 14억짜리는 7억이 되니 1억에 대한 세금 10% 천만원을 내야합니다. 이는 당연히 증여 받는 수증자가 내야합니다. 아래 과세표준 표를 참조하세요
2. 취득세
부동산을 취득했으니 취득세를 내야합니다. 취득세는 지분 반반으로 공동명의 할 경우에 주택시세의 반값 * 3.5% 입니다. 또한 자연히 따라 붙는 지방교육세, 농어촌특별세도 같이 부과됩니다.
3. 각종 들어가는 돈
위 세금들 외에도 우리가 모르는 또다른 세금과, 인지세, 등기수수료, 법무수수료 등이 있습니다.
오늘은 단독명의를 공동명의로 변경할 경우 과연 절세효과가 있는지에 대해서 알아보았습니다. 결론은 위 사항들을 잘 따져보고 결정하셔야 된다는 것 입니다. 잘못하면 절세비용보다 더 많은 비용이 나갈 수 있으니까요. 오늘은 이만하고 다음에 더 좋은 정보 들고 오겠습니다. 감사합니다~!