공인중개사시험의 민법에서 계약이 성립하려면 총 3가지 방법에 의해야 합니다. 오늘은 이 3가지 방법에 대해 알아보겠습니다.
- 청약과 승낙에 의한 성립
- 교차 청약에 의한 성립
- 의사실현에 의한 성립
(공인중개사시험-민법) 3. 계약의 성립
1. 청약과 승낙에 의한 성립
계약이 성립하려면 당사자의 서로 대립하는 의사표시인 청약과 승낙의 합치, 즉 ‘합의’가 있어야만 합니다. 여기서 ‘청약’이란 “내 집을 10억에 사 갈래?”와 같이 먼저 거래를 제안한 것을 말합니다. 후에 상대방이 “그래 내가 10억에 살게” 라고 한다면 그것은 ‘승낙’이 됩니다.
2. 교차 청약에 의한 성립
교차청약은 당사자들이 우연히 같은 내용의 청약을 서로 행한 경우를 말합니다. 예를 들면, 매도인 A도 아파트를 10억에 팔겠다고 얘기했고, 때마침 매수인 B도 10억에 사겠다고 한 경우입니다. 거래의 쌍방이 청약을 한 것입니다. 이때 계약이 성립하기 위해서는 그 청약의 내용이 완전히 일치해야 합니다. 그러면 계약이 성립한 것입니다.
만약 내용이 일치하지 않는다면 어떻게 될까요. 예를 들어, 아파트 매도인 A가 10억을 제안 했을 때, 매수인 B가 9억을 역제안 한다면 말입니다. 그것은 A의 청약을 B가 거절 후에 B가 새로운 청약을 한 것이 됩니다.
3. 의사실현에 의한 성립
의사실현이란 직접적인 의사표시는 아니지만 그 의사를 추정할 수 있는 행위를 말합니다. 예를 들면, 시장에서 상인이 배추를 한 포기에 만원에 팔고 있습니다. 한 아주머니는 그것을 사겠다는 말도 없이 그냥 가져온 차에 실어버립니다. 실제 배추를 한 포기에 만원에 판다는 청약은 있지만 사겠다는 명시적인 승낙은 없었습니다. 그러나 배추를 차에 싣는 행동을 함으로써 배추를 사겠다는 의사를 추정 할 수 있는 것입니다. 승낙의 의사표시를 행동으로 표현한 것입니다. 이러한 의사실현에 의해서도 계약이 성립 할 수 있는 것입니다.
4. 공인중개사시험 핵심 지문(민법 계약파트)
청약은 불특정 다수인에 대해 할 수 있으나, 승낙은 반드시 청약자에 대하여 하여야 한다.
5. 공인중개사시험 문제(민법 계약파트)
다음 중 청약에 관한 설명으로 틀린 것은?
- 청약이 효력을 발생한 때에는 청약자가 임의로 철회하지 못한다.
- 청약자의 주체가 그 청약의 의사표시 속에 명시적으로 표시 되어야 만 하는 것은 아니다.
- 청약과 유인이 다른 것은 청약은 승낙과 결합되어 계약이 성립되는 확정적인 의사표시라는 것이다.
- 청약은 상대방이 있는 의사표시지만, 그 상대방은 불특정 다수인에 대한 것도 유효하다.
- 청약의 발신 후 도달 전에 표의자가 사망한 때에는 청약의 효력은 무효가 된다.
정답은 5. 의사표시자의 통지가 발송된 후에는 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에는 영향을 미치지 않습니다. 나머지는 맞는 지문으로 숙지하시기 바랍니다. 공부 열심히 하십시오. 파이팅.