공인중개사시험의 민법파트에 나오는 계약의 효력은 크게 3가지가 있습니다. 오늘은 아래의 3가지를 쉽게 같이 공부해 보도록 합시다. 처음 보시는 분들은 용어가 조금 부담스러울 수 있습니다. 저도 그랬으니까요. 그런데 처음부터 용어에 너무 집착하지 마시고, 큰 흐름을 먼저 따라가 보시면 충분히 이해가 되실 겁니다.
- 동시이행의 항변권
- 위험부담
- 제3자를 위한 계약
(공인중개사시험-민법) 4. 계약의 효력
1. 동시이행의 항변권
민법 제536조에 명시되어 있는 내용입니다. 쌍무계약의 경우에 당사자 중 한쪽은 상대방이 채무를 이행할 때 까지 자기의 채무이행을 거절 할 수 있습니다. 쉽게 예를 들어 보겠습니다. 아파트 매도인 A와 매수인 B가 매매계약을 하였습니다. 그러면 A의 아파트 인도와 B의 대금지급이 동시에 이루어져야 마땅합니다. 그런데 A 또는 B가 자신의 의무는 이행하지 않은 채 상대방의 이행만을 먼저 요구한다면 상대방이 이를 거절 할 수 있는 권리입니다. 즉, 내가 의무를 이행할 테니 당신도 똑같이 의무를 이행하라는 말입니다. 또한 동시이행의 항변권이 필요한 상태는 쌍방이 다 의무를 이행하지 않고 있다는 것을 의미합니다.
2. 위험부담
역시 민법 제537조에 명시되어 있습니다. 쌍무계약 시 당사자 어느 한쪽의 채무가 당사자들의 책임이 없는 사유로 인하여 이행할 수 없게 되었다면, 채무자는 상대방에게 채무의 이행을 청구하지 못합니다. 저도 쓰면서 헷갈리는데요, 한 번 쉽게 설명해 보겠습니다. 매도인 A와 매수인 B가 10억 짜리 주택 매매계약을 하였습니다. 계약 후에 아파트에 불이 나서 주택이 멸실, 즉 흔적도 없이 사라져 버렸습니다. 이때 각 각의 의무를 먼저 따져보겠습니다. A는 집을 인도 해야 하고 B는 10억을 줘야합니다. 그런데 주택의 멸실로 인해 A가 의무를 이행 할 수 없게 되었습니다. 바로 이때 A는 자신의 의무를 이행할 수 없기 때문에 B가 10억을 주는 의무 또한 요구할 수 없습니다. 즉 10억의 손해를 보았습니다. 또한 인도해 줘야하는 주택이 멸실 되었기 때문에 매도인 A는 의무를 이행하지 못하는 채무자가 됩니다. 모든 위험부담은 채무자가 떠안게 되는 것이 바로 민법 제537조에서 말하는 채무자위험부담주의 입니다. 이때 계약금을 걸었다면 계약금도 부당이득이기 때문에 돌려줘야 합니다.
3. 제3자를 위한 계약
먼저 예를 들어 드릴게요. 우리가 시장에서 사과를 사서 부모님께 보내 드린다고 생각해봅시다. 계약 당사자는 시장상인과 저입니다. 따라서 부모님은 우리의 계약에서 봤을 때 제 3자가 됩니다. 또한 곧 사과를 받으시게 될 것이기 때문에 수익자가 되는 겁니다. 이때 제가 사과를 보내 달라고 요청을 했기 때문에 요약자가 되고 시장상인은 승낙을 했기 때문에 낙약자가 됩니다. 또한 주의하여야 할 것이 있습니다. 이 계약에서 사과는 그냥 보내지지 않습니다. 꼭 부모님(수익자, 제3가)이 낙약자에게 요구(의사표시)해야 권리가 발생합니다. 정리를 하자면 계약이 이루어지는 날짜와 권리가 발생하는 날짜가 꼭 같지는 않고 다를 수 있다는 점을 주의하셔야 합니다. 수익의 의사표시는 계약의 성립요건이 아닙니다. 권리의 발생요건 입니다.
만약 사과가 썩어 있었다면 어떻게 해야 할까요. 즉, 계약에 하자가 있는 경우에는 양당사자 만이 계약을 취소할 수 있습니다. 수익자는 계약을 취소할 수 없습니다. 돈을 지급했는데도 시장상인이 사과를 안 보낼 때도 마찬가지 입니다. 이를 채무불이행, 계약불이행, 계약위반이라고 합니다. 이때도 계약의 당사자만이 계약을 파기할 수 있습니다.
4. 공인중개사시험 빈출 지문
양 당사자의 책임 없는 사유로 매매목적물이 멸실된 경우, 원칙적으로 매도인은 대금을 청구할 수 없다.
5. 공인중개사시험 문제
동시이행항변권에 대한 설명으로 틀린 것은?
- 임차원등기명령에 의해 등기된 임차권등기말소의무와 보증금반환의무는 동시이행관계이다.
- 동시이행관계에 있는 어느 일방의 채권이 양도되더라도 그 동일성이 인정되는 한 동시 이행관계는 존속한다.
- 일방당사자가 선이행의무를 부담하더라도 상대방의 채무이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 경우에는 동시이행항변권을 행사할 수 있다.
- 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있다.
- 구분소유적 공유관계가 해소되는 경우, 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무는 동시이행관계에 있다.
정답 1, 임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다. 문제의 보기를 보시면 아시겠지만 거의 다 판례입니다. 동시이행항변권 파트는 판례를 충분히 숙지하셔야합니다. 오늘은 여기까지 입니다. 감사합니다.