오늘은 공인중개사시험 민법의 계약법 각론 중에서 먼저 매매에 대하여 다음과 같이 공부할 것입니다. 매매는 계약에 있어서 가장 기본적이고 전형적이므로 기본개념을 잡기에 아주 적합합니다. 기본부터 충실히 공부하시기 바랍니다.
- 매매의 의의와 성질
- 계약금(해약금)
- 담보책임
1. 매매의 의의와 성질
매매의 의의는 민법 제563조에 다음과 같이 명시되어 있습니다. 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정(=약속, 합의)하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 그리고 매매계약의 종류는 낙성, 쌍무, 유상, 불요식 계약입니다. 계약의 종류에 대해서는 지난 포스팅에 자세한 내용이 있으니 아래 링크를 참조해 주세요.
또한 매매는 재산권의 이전을 목적으로 합니다. 이때 재산권은 계약 당시에 매도인에게 귀속되어 있을 필요는 없습니다. 그리고 현존할 것도 요구하지 않고, 장래에 성립할 재산권도 매매의 목적물이 될 수 있습니다. 예를 들면, 내가 제3자의 재산권(땅, 아파트 등)을 매매 할 수 있습니다. 헷갈리시면 안됩니다. 매매는 약정만 하면 효력이 발생 합니다. 실제로 재산권이 이전되는 것과는 전혀 별개입니다. 꼭 기억하시기 바랍니다.
2. 계약금(해약금)
계약금이란 매매계약을 체결할 때 당사자의 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전이나 기타 물건을 말하는 것입니다. 계약금계약은 낙성계약이 아니라 요물계약이므로 금전 및 기타 물건의 교부를 요건으로 합니다. 또한 매매계약에 부수하여 행해지는 종된 계약이므로 주된 계약이 무효, 취소, 해제된 경우에는 계약금계약도 당연히 효력을 잃게 됩니다.
매매계약에서 계약금은 주로 해약금으로 추정되는데 이는 민법 제565조에 따른 것입니다. 민법 제565조에는 이렇게 명시되어 있습니다. 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
바로 매매계약의 해제요건에 대해 알려주고 있습니다. 먼저 계약금을 교부한 매수자는 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있습니다. 또한 계약금을 수령한 매도자는 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다. 그리고 당사자 일방의 이행의 착수 전이라는 의미는 중도금의 지급 전 까지를 말합니다. 마지막으로 다른 약정이 없다는 것은 배제특약이 없는 경우를 말합니다.
3. 담보책임
매매를 함에 있어 매도인은 매수인에게 완전한 권리, 완전한 물건을 이전해 주어야 합니다. 따라서 매수인이 취득하는 권리 또는 물건에 흠결 내지 하자가 있는 경우에는 매도인이 매수인에게 책임을 부담하게 됩니다. 예를 들어, 10억짜리 아파트의 매매 시 숨겨져 있는 하자가 발견된 경우 매도자가 그 책임을 지는 것을 말합니다. 이때 매도인도 물건에 하자가 있는지 몰랐을 수 있습니다. 매도인이 하자를 만든 것이 아니면 알 수 없죠. 하지만 이때도 즉, 매도인에게 귀책사유가 없다고 하더라도 책임을 지는 무과실 책임입니다.
반면에 매수자가 이미 아파트의 하자를 알고 샀다면 어떻게 될까요? 우리 민법 규정과 판례에서는 악의(알고 있었음)의 매수자는 매도자에게 담보책임을 물을 수 없다고 규정하고 있습니다.
4. 공인중개사시험 빈출 지문(매매계약)
- 매도인이 이행에 전혀 착수하지 않았어도 매수인이 중도금을 지급한 후에는 계약금을 포기하고 계약을 해제 할 수 없다.
- 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제한 경우, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 없다.
- 계약금의 포기나 배액상환에 의한 해제권 행사를 배제하는 당사자의 약정은 유효이다.
5. 공인중개사시험 문제(매매계약)
매매계약에 대한 설명 중 틀린 것은?
- 재산권 이전이 매매계약체결 당시 객관적으로 전부 불능으로 된 경우에는 그 매매계약은 무효이다.
- 지상권이나 전세권도 매매의 목적으로 할 수 있다.
- 특정물 뿐만 아니라 종류물도 매매의 목적물이 된다.
- 매매의 목적물은 현존하는 것일 필요는 없다.
- 법률행위가 유효하기 위해서는 그 목적이 확정되어야 하기 때문에 매매계약에 있어서도 매매대금액은 계약 당시에 확정되어야 한다.
정답:5 매매계약에 있어서 그 목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정될 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족하다.
오늘도 수고 많으셨습니다. 이제 조금씩 어려워 지기 시작하는데요. 여러번 반복해서 읽으시면 많은 도움이 되리라 생각합니다. 읽어 주셔서 감사합니다.
- 종합소득세 신고 Q&A 이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 월세에 대하여 과세가 될까요?
- 캐시워크 돈버는퀴즈 7월 4일 정답(제로딜 캐시딜 엘리자베스 스튜어트 여름슈즈)
- 종합소득세 신고 Q&A 겸용주택의 고가주택 판단방법은?
- 종합소득세 신고 Q&A 부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는지?
- 종합소득세 신고 Q&A 甲과 乙이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?
매매에 대해 좀 더 자세히 알고 싶으시면 아래 링크를 추천 드립니다.