공인중개사시험의 민법 중 계약의 해제 파트입니다. 계약의 해제란 계약이 체결되어 일단 효력이 발생한 후에 당사자 일방의 의사표시로 계약의 효력을 소급해서 소멸시키는 것을 말합니다. 오늘은 아래 계약 해제의 유형 3가지를 알아보겠습니다.
- 법정해제
- 약정해제
- 계약금해제
(공인중개사시험-민법) 5. 계약의 해제
1. 법정해제
쉽게 예를 들어 말씀드리겠습니다. 매도인이 중도금까지 받았으나 매수인이 잔금을 지연할 경우가 있습니다. 이때가 바로 매수인의 채무불이행(계약불이행) 상태입니다. 그러면 매도인은 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 이것이 바로 법정해제 입니다.
2. 약정해제
이것도 예를 들어보겠습니다. 실무적으로는 아파트 매매계약을 할 때 특약사항을 넣을 수 있습니다. 만약에 그러면 안되지만, 특약으로 탈세를 위해 다운계약서를 작성한다고 해 놓았다고 칩시다. 그런데 매수자가 마음이 바뀌어서 다운계약서 작성을 해주지 않습니다. 그러면 매도인은 특약사항 위반으로 계약을 해제할 수 있습니다. 이것이 약정해제 입니다. 약정해제의 예시는 다운계약서 작성 뿐만 아니라 양도세 인수 등 다양하게 있을 수 있습니다.
3. 계약금해제
예를 들어, 10억짜리 아파트를 매수하려고 계약을 할 때 통상 10%인 1억을 계약금으로 매도인에게 줍니다. 그런데 계약 이후에 아파트 값이 2억 이상 계속 떨어진다고 합시다. 이때 매수자는 계약을 이행하는 것보다 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것이 더 낫다고 판단할 것입니다. 이것을 계약금해제라고 합니다.
반대로 아파트 가격이 오르면 어떻게 될까요? 그러면 매도자가 계약을 해지하고 싶을 것입니다. 이때는 받은 계약금의 두배를 매수자에게 돌려주고 계약을 해제하면 됩니다. 단, 중도금 지급 이전까지 가능합니다. 중도금 지급 이후에는 계약을 해제할 수 없습니다.
4. 공인중개사시험 빈출 지문(계약의 해제)
계약이 합의해제 된 경우, 당사자 일방이 상대방에게 손해배상을 하기로 하는 등 특별한 사정이 없으면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
5. 공인중개사시험 문제(계약의 해제)
계약의 해제에 관한 내용 중 틀린 것은?
- 약정해제는 손해배상을 포함하지 않는다.
- 해제의 의사표시의 방식에는 아무런 제한이 없다.
- 계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다.
- 계약해제의 효과로서 발생하는 원상회복의무의 경우에 선의자는 현존이익만을 반환하면 된다.
- 해제계약에는 민법의 해제권에 관한 규정은 적용되지 않는다.
정답. 4 이익반환의 범위는 선악을 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부입니다. 문제가 조금 어려운 편입니다. 다음에 또 보면 되니까 가볍게 ‘아 이런 내용이 있구나’ 하시고 넘어가시면 됩니다. 각론에서 다시 자세히 공부하시게 될 것입니다. 그럼 열공 하시고 또 찾아 뵙겠습니다.