오늘은 공인중개사시험 민법 중 계약법의 임대차에 대해 아래와 같이 공부해 보겠습니다. 임대차 파트에서는 특히 임대차의 효력이 가장 중요합니다. 임대차의 효력에 대해 중점적으로 공부해 나가겠습니다.
- 임대차의 의의와 성질
- 대항력
- 임대차의 효력
(공인중개사시험-민법)7.계약법(임대차)
1. 임대차의 의의와 성질
임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것으로 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성, 쌍무, 유상, 불요식 계약입니다. 계약의 종류에 대해서는 아래 링크를 참조해 주시기바랍니다.
2. 대항력
대항력이란 민법 상 적법하게 이루어진 계약을 제3자가 인정하지 않을 수 있는데, 이러한 제3자의 부인권에 대항할 수 있는 법률에서의 권리와 능력을 말합니다. 예를 들어 설명 하겠습니다. 임대인 A와 임차인 B가 2년을 기간으로 하는 아파트 임대차 계약을 하였습니다. 그런데 도중에 아파트가 매매 되었습니다. 그렇다면 임차인은 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있을까요? 아닙니다. 임차권은 채권의 성질을 띱니다. 따라서 원래 계약 당사자에게만 효력이 있습니다. 임차인은 제3자인 새 주인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 이것을 대항력이 없다고 말합니다. 그래서 세입자를 보호하기 위해 임차권 등기와 전입신고(사업자등록)+거주 라는 대안 있습니다. 이 방법으로 대항력을 갖출 수 있게 됩니다.
3. 임대차의 효력
(1) 임대인의 권리와 의무
임대인의 권리는 다음과 같습니다. 먼저 가장 중요한 권리이죠. 월세를 받을 권리인 차임지급청구권. 또 물가 상승 등으로 인해 월세를 올려 받을 수 있는 차임증액청구권. 임대차계약 종료 후에 아파트를 돌려 받을 수 있는 목적물반환청구권 등이 있습니다.
임대인의 의무는 다음과 같습니다. 임차인이 목적물을 사용할 수 있게 인도해 주는 목적물인도의무. 임차인이 목적물로 사용, 수익하게 할 의무 등이 있습니다.
(2) 임차인의 권리와 의무
임차인의 권리는 다음과 같습니다. 임대인으로부터 목적물을 사용, 수익 할 수 있는 임차권. 대항력을 가지기 위해 임대인에게 임차권등기를 요구할 수 있는 등기청구권. 목적물의 보존을 위해 비용을 지출한 경우 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있는 필요비상환청구권. 목적물의 객관적 가치를 증대하기 위해 지출한 유익비를 청구할 수 있는 유익비상환청구권. 임차인이 편의를 위해 부속한 물건이 있을 때 그 매수를 청구할 수있는 부속물매수청구권. 역시 토지를 임차하였을때 토지 위에 지어진 건물을 매수해 줄 것을 요구하는 지상물매수청구권 등이 있습니다.
임차인의 의무는 다음과 같습니다. 계약에 따라 임차료를 지급해야하는 차임지급의무. 또 임차한 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 잘 보관해 야하는 임차물보관의무 등이 있습니다.
4. 공인중개사시험 빈출지문(임대차)
- 건물임대차에서 임차인이 증축부분에 대한 원상회복의무를 면하는 대신 유익비상환청구권을 포기하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.
- 임대차기간 중에 부속물매수청구권을 배제하는 당사자의 약정은 임차인에게 불리한 경우에는 무효이다.
- 임대인의 동의를 얻지 않은 전대차의 경우, 임대인은 임차인과의 임대차 계약이 존속하는 동안에는 전차인에게 불법점유를 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.
- 임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우, 전차인이 건물 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 건물에 물건을 부속했다. 그렇다면 전차인은 전대차 종료 시 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있다.
5. 공인중개사시험 문제(임대차)
임차인의 비용상환청구에 대해 옳은 것은?
- 유익비의 상환청구는 임대차계약의 존속 중에도 가능하다.
- 필요비의 상환청구는 임대차가 종료한 때 가능하다.
- 필요비는 그 가액의 증가가 현존한 때에 상환을 청구할 수 있다.
- 필요비는 모두 임대인의 부담에 속하므로 특약으로도 임차인에게 부담시킬 수 없다.
- 필요비 및 유익비의 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환 받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다.
정답.5 오늘도 수고 많으셨습니다. 기초부터 열심히 다지도록 합시다.
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