매수인이 잔금을 지급하지 않아 계약을 해제 할 경우가 있습니다. 이때 매도인은 상당한 기간을 정해 잔금을 지급할 것을 독촉한 후에, 상당기간을 잔금을 미지급하며 지체하면 이를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 따라서 잔금 독촉과 계약해제를 위한 내용증명서 서식과 작성방법을 알려드리겠습니다.
내용증명서(잔금미지급으로 계약해제)/서식/양식/작성방법/발송방법
1. 매수인이 잔금 미지급시 내용증명서를 빨리 보내야하는 이유
매수인이 기간 내에 잔금을 지급하지 않을 때 매도인이 매매계약을 해제하지 아니하고 방치한다면 매매계약이 그대로 존속된 상태이기 때문에 매수인이 나중에 잔금 지급을 하면서 소유권이전등기를 요구할 경우 매도인은 소유권이전등기절차에 응하여야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 매도인이 매매계약으로부터 빨리 벗어나서 평온하게 소유자로서의 권리를 행사하기 위해서는 내용증명 등으로 매매계약의 해제를 통보하여 위와 같은 사례가 발생하는 것을 방지할 필요가 있습니다.
2. 매수인의 잔금 미지급으로 계약 해제 시에 손해배상은?
매수인의 잔금 미지급으로 인해 매매계약을 해제할 때 계약금 외에도 매매계약으로 인해 발생한 손해가 있다면 매도인은 매매계약 해제로 인한 손해에 손해배상청구도 가능하다(민법 551조). 제가 준비한 서식에는 매매계약 해제로 인한 손해액을 반환하여야 할 중도금에서 공제하는 형식을 취하고 있습니다.
3. 내용증명서 작성방법
- 받는 사람과 보내는 사람은 기존에 작성한 매매계약서를 참고하여 적어 줍시다.
- 부동산의 표시, 매매금액도 매매계약서를 참고 합시다.
- 아래 내용도 예시된 바와 같이 상세하게 적습니다. 그 이유는 아래와 같습니다.
4. 내용을 상세하게 적어야 하는 이유
대법원 판례는 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 한번 현실의 제공을 하고 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하는 것은 아니므로, 일시적으로 당사자 일방의 의무의 이행제공이 있었으나 곧 그 이행의 제공이 중지되어 더 이상 그 제공이 계속되지 아니하는 기간 동안에는 상대방의 의무가 이행지체 상태에 빠졌다고 할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 그 이행의 제공이 중지된 이후에 상대방의 의무가 이행지체 되었음을 전제로 하는 손해배상청구도 할 수 없다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다13754판결) 라고 판시하고 있다.
위는 대법원 판례인데 무슨 말인지 잘 모르시겠죠? 다시 설명 드리면, 매수인을 이행지체(잔금 미지급) 상태에 빠지게 하여 매매계약을 적법하게 해제하기 위해서는 매도인이 소유권이전등기의무를 이행하기 위한 준비 상태를 항상 유지하고 있었다는 점을 내용증명에서 명시하는 것이 필요합니다. (본 서식의 예시에서는 이러한 사실을 명시하면서 그 사실을 ☐☐부동산의 공인중개사 ◇◇◇이 확인하였다는 것도 추가적으로 명시하고 있습니다) 만약 그렇지 않을 경우 매수인 측에서 동시이행항변권을 주장하여 이행지체로 인한 손해배상청구는 물론 계약 해제도 불가능할 수 있습니다. 따라서 매도인이 아주 적극적이고 열심히 매도를 위한 준비를 하였다는 증거를 필히 남겨 놓으십시오.
5. 내용증명서 발송방법
내용증명서는 꼭 3부를 준비해야 합니다! 이때 3부 모두 원본이어야 하므로 도장을 찍고 복사하면 안됩니다. 3부를 프린터해서 각 각 도장을 찍어야 합니다. 그리고 우체국에가서 내용증명 발송 접수를 하면 됩니다. 내용증명 우편은 우체국에서 3년간 보관되어 분실 시 재발급 받을 수 있습니다.