법률행위는 공인중개사시험에서 자주 나오는 파트입니다. 먼저 반사회적 법률행위인지에 대한 판례 문제가 자주 출제됩니다. 또한 부동산 이중매매, 불공정한 법률행위 등이 그 뒤를 잇습니다. 따라서 학습전략은 다음과 같습니다. 법률행위의 성립요건과 효력요건을 먼저 파악합니다. 그리고 반사회적 법률행위에 대한 판례의 입장과 부동산 이중매매에 대한 사례를 공부해야 합니다.
- 법률행위의 개념
- 법률행위의 요건
- 법률행위의 종류
법률행위
1. 법률행위의 개념
법률행위란 당사자의 의사표시에 의하여 법률관계가 이루어지는 것을 통칭하여 법률행위라고 합니다. 보통은 계약을 법률행위라고 합니다. 예를 들면 아래와 같습니다.
- 채권행위 – 임대차, 교환, 매매, 증여 등 해주기로 약속하는 행위
- 물권행위 – 저당권의 설정, 전세권의 설정 등 등기를 해야 하는 행위
- 단독행위 – 소유권의 포기, 재단의 설립행위 등
2. 법률행위의 요건
법률행위가 원하는 대로 법률효과를 발생시키기 위해서는 아래 성립요건과 유효요건을 모두 갖추어야합니다. 알기 쉽게 매매를 예로 설명해 보겠습니다.
(1) 성립요건
- 당사자 : 매매에 있어서 당사자는 매도인과 매수인이 됩니다.
- 목적 : 매매의 목적은 돈과 부동산이 됩니다.
- 의사표시 : 매매 계약서 등으로 외부에 표시되어야 합니다.
- 특별성립요건: 혼인에서의 신고, 요물계약에서의 물건의 인도 등
(2) 유효요건(효력발생요건)
- 당사자가 의사능력, 행위능력, 권리능력이 있어야 합니다.
- 법률행위의 목적이 법규를 위반하면 안됩니다. 또한 확정성, 가능성, 적법성, 사회적 타당성이 있어야 합니다.
- 의사표시가 일치하고 하자가 없어야 합니다.
- 특별효력발생요건 : 대리행위에서의 대리권의 존재, 조건부 법률행위에 있어서 조건의 성취, 기한부 법률행위에서 기한의 도래 등이 있습니다.
3. 법률행위의 종류
(1) 계약과 단독행위
계약은 두 개의 의사표시(청약과 승낙)가 서로 합치됨으로써 성립하는 법률행위입니다. 예로는 증여, 매매, 교환, 임대차, 소비대차 등이 있습니다. 증여가 좀 헷갈릴 수 있습니다. 내가 주는 건데 왜 계약이냐고요. 그런데 법적으로 보면 증여자와 수증자가 계약을 한 형태로 볼 수 있습니다. 또 때에 따라서는 수증자가 거부 할 수 있습니다. 차인표씨 처럼요. 따라서 증여는 쉽게 증여계약이라고 외우시면 될 것 같습니다.
단독행위는 행위자만의 의사표시로서 성립하는 법률행위를 말합니다. 단독행위에는 상대방 있는 단독행위, 상대방이 없는 단독행위, 두 종류가 있습니다.
- 상대방 있는 단독행위 : 취소, 철회, 동의, 추인, 해제, 해지, 채무면제, 상계 등
- 상대방 없는 단독행위 : 유언, 재단법인의 설립행위, 소유권 포기 등
사단법인의 설립행위와 헷갈리면 안됩니다. 사단법인의 설립행위는 합동행위입니다.
(2) 요식행위와 불요식행위
요식은 말 그대로 방식이나 형식이 필요하다는 말입니다. 반대로 불요식은 필요 없다는 말이죠. 우리 민법에서는 계약자유의 원칙이 있습니다. 이 원칙에는 방식의 자유도 포함됩니다. 따라서 법률행위는 불요식행위가 원칙입니다. 그런데 우리 일상생활에서 보면 매매할 때 계약서를 쓰죠. 이는 매매가 요식행위라서가 아니라 소송을 대비하기 위함입니다.
반면 꼭 요식행위로 해야 하는 때가 있습니다. 법인의 설립행위, 혼인, 유언, 파양 등입니다. 이 또한 소송이 늘 뒤따르는 행위이기 때문에 법으로 정해 놓았습니다.
(3) 채권행위와 처분행위
채권행위는 채권과 채무를 발생시키는 법률행위 입니다. 매매계약, 임대차계약처럼 얼마 뒤에 장차 이행할 의무부담의 약속을 하는 것입니다. 예를 들어 아파트를 매매할 때 매도인은 소유권이전의무를 부담하는 채권부담이 생깁니다. 반대로 매수인은 소유권이전채권을 취득하는 채권취득이 생깁니다. 채권행위는 채권과 채무를 발생시키지만 아직 이행은 하지 않은 상태 입니다. 여기서 처분행위와는 차이점이 있습니다. 또한 채권행위는 지금 내가 가지고 있지 않은 물건도 목적물로 가능합니다. 그리고 미래에 가지게 될 것으로 예상되는 목적물도 가능합니다.
처분행위는 직접 물권변동이 일어나고 더이상 ‘이행’ 이라는 문제를 남기지 않은 상태입니다. 즉 처분행위 즉시 권리가 발생합니다. 예를 들면 부동산은 소유권 이전등기를 경료하는 행위. 건물주인이 전세권 설정등기를 경료하는 행위. 이렇게 등기를 경료하는 순간 바로 권리가 발생합니다. 따라서 처분권한이 없는 자의 처분행위는 무효입니다.
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