한국주택금융공사에서 출시한 보금자리론과 관련한 질문들, 소득공제, 조기상환수수료, 선순위대출 등과 답변들을 정리했습니다. 참고하세요~
보금자리론(한국주택금융공사) Q&A 모음(11) 소득공제/조기상환수수료 등
1. 보금자리론 이자상환액은 소득공제 대상이 될까요?
보금자리론 이용 시 소득세법에서 정한 요건을 충족할 경우 연말정산시 납부한 이자에 대해서 최대 연 1,800만원까지 소득공제가 가능합니다. (소득세법 제52조, 17년도 기준, 2015년 이후 신규차입자 기준)
ㅇ 소득공제요건
1) 근로소득자인 소유자
2) 무주택이거나 1주택 세대주
3) 취득당시 공시지가 5억원 이하 주택
4) 소유권등기일로부터 3개월 이내 차입
ㅇ 공제 한도
1) 상환기간 15년 이상(고정금리이고 비거치) : 1,800만원 공제
2) 상환기간 15년 이상(고정금리 또는 비거치) : 1500만원 공제
3) 상환기간 15년 이상이며, 기타 : 500만원 공제
4) 상환기간 10년 이상(고정금리 또는 비거치) : 300만원 공제
ㅇ 소득세법에서 정한 기타 요건(근로소득자, 무주택이거나 1주택 세대주 등) 미충족시 세제혜택을 받으실 수 없으며, 요건 충족시에도 적용 소득세율, 대출조건 등에 따라 세제혜택이 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
ㅇ 한국주택금융공사에서는 국세청에 거래내역에 대한 자료를 제공하는 역할만 하고 있으며, 소득공제요건 충족여부에 대한 최종 판단 권한은 국세청에 있습니다. 또한, 소득세법이 개정되면 요건 또한 달라질 수 있음을 참고 바랍니다.
개별 대출에 따라 소득공제 요건 적용이 상이할 수 있으므로 고객님의 대출상품 소득공제 가능 여부는 국세청 고객만족센터(대표번호:126, 홈페이지주소:http://call.nts.go.kr)를 통해 직접 확인하셔야 함을 당부드립니다.
2. 기존대출을 보금자리론으로 전환 시 조기상환수수료, 근저당설정비는 누가 부담하는 걸까요?
o 보금자리론 전환은 차입자의 필요에 의해 하는 것이므로 기존대출의 만기전 상환에 따른 조기상환수수료는 차입자가 부담하게 됩니다.
- 특례보금자리론에 한해 조기상환수수료 면제
o 기본적으로 근저당설정비는 은행이 부담하나, 이 중 국민주택채권매입 비용은 고객님께서 부담하셔야 합니다.
3. 소유권 이전등기 전이나 중도금의 경우에도 보금자리론 대출신청이 가능할까요?
o 소유권 이전등기 전에도 보금자리론 대출신청이 가능하며, 통상 대출금 지급일까지는 소유권 이전등기 신청이 완료되어야 하겠습니다.
- 실무상 잔금일에 대출금을 지급하여 드리고, 당일자로 소유권 이전 및 근저당권 설정 등의 절차를 동시에 진행하는 것이 가능합니다.
o 매도인이 담보제공을 하는 경우 매매에 따른 중도금 납부를 위한 대출신청이 가능하며 매도인의 담보제공이 반드시 필요하므로 이용신청 전에 공인중개사 등을 통하여 매도인과 충분히 협의하여 주시기 바랍니다.
- 매도인 담보제공에는 매도인 인감증명, 주택의 등기필증 등의 서류가 필요할 수 있습니다.
- 대출진행 관련사항은 대출신청 이후 선택하신 해당 금융기관 영업점 담당자와 협의하여 주시기 바랍니다.
4. 선순위 대출이 있어도 보금자리론 대출이 가능할까요?
o 보금자리론은 1순위 설정을 원칙으로 하지만, 다음의 선순위 대출이 있을 경우에는 후순위 설정도 가능합니다.
– 전세권 또는 공공목적으로 행정관청이 설정한 지상권, 지역권의 경우
– 주택도시기금대출 또는 공사 보금자리론
o 선순위 설정액만큼 대출액은 차감됩니다.
- 기금대출 설정액, 전세권 설정액만큼 선순위 대출로 차감하는 것이 원칙이며, 다만 공사가 사전심사하거나 양수한 보금자리론 또는 디딤돌대출의 경우 대출잔액을 차감합니다.
5. 보금자리론의 대출가능금액 산정기준은 무엇인가요?
ㅇ 대출가능금액 = 담보주택 평가액× LTV(55~70%)－(선순위채권+ 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)
– 생애최초 주택구입의 경우 LTV 80%(생애최초 특례보증 필요)
– 최대 대출가능금액 : 5억원(백만원 단위로 대출가능)
– 담보물이 기타주택(연립, 다세대, 단독주택)인 경우, 최대 대출가능금액은 담보주택가액의 55~65%에서 지역별최우선변제소액임대차보증금을 차감한 금액이기 때문에 원하시는 금액만큼 대출이 불가할 수 있습니다. 이런 경우 방수공제되는 금액에 대해 MCG보증(보증료납부)를 이용하실 수 있습니다.
ㅇ 주택의 가격평가액
- 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 9억원을 초과하는 주택은 취급 불가합니다. [구입용도]
- 시세정보와 매매가액(매매계약서상 매매가액, 경매낙찰가액, 분양가액 등 고객이 실제로 지급한 금액) 중 낮은 금액을 적용. 다만, 매매가액이 시세보다 높은 경우에 한하여 고객비용부담조건으로 감정평가 신청 가능하며, 이 경우 시세와 감정가액 중 높은 금액을 적용.(시세 또는 분양가액이 9억원을 초과하면 감정평가 신청 불가)
- 신규입주아파트에 대한 u-보금자리론 잔금대출시 시세정보 없을 경우 분양가액*을 담보주택 평가액으로 적용 가능(할인분양 등으로 실 매매가액이 낮을 경우 낮은 금액 적용)
- 분양가액 적용 신규입주아파트 요건 : ① 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상, ② 대출신청일 또는 대출승인일이 (임시)사용승인일(다만, 분양전환 임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환승인일)이후 6개월 이내) ※동일 담보물건에 대해 디딤돌 대출과 보금자리론을 함께 심사하는 경우 상품별 ‘가격정보를 이용한 평가방법’을 각각 적용하여 대출가능금액 최종 산정
- 대출승인시점의 KB국민은행 시세정보의 일반평균가를 우선 적용하되, KB국민은행 시세정보가 없는 경우 한국부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한평균가와 상한평균가를 산술평균한 값(아파트의 최저층과 기타주택은 하한가 적용) → 국세청 기준시가(국토교통부 공동주택 및 개별주택 가격) → 감정평가액 순서로 적용
- 보전 및 상환용도의 경우 시세정보를 적용할 수 있음에도 불구하고, 고객이 감정평가수수료를 부담하면 감정평가 신청 가능하며 이경우 시세와 감정가액 중 높은 금액 적용가능
o 주택유형별 최대 LTV 적용기준
- DTI 요건 충족 시 : 아파트는 최대 70%, 기타주택은 최대 65%
- CB점수 271~614점 또는 MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우, 인정소득에 의한 소득산정(근로소득자에 대해 산출한 인정소득은 제외)의 경우는 기준비율 충족과 관계없이 최대 LTV 60% 이내로 제한됩니다.
- 다만, 조정대상지역인 경우에는 조정대상지역의 담보주택별 적용 LTV와 비교하여 가장 낮은 LTV* 적용됩니다.
- Min{60%, 조정대상지역의 담보주택별 적용 LTV}
ㅇ「주택공급에 관한 규칙」에 따른 청약조정대상지역(투기과열지구 및 투기지역 포함)인 경우 LTV·DTI 규제비율을 각 10%씩 차감하여 적용
(다만, 실수요자 요건※ 충족 또는 잔금대출 중 분양 공고일과 매매 계약일이 ‘17.8.2일 이전인 경우에는 현행 규제비율 유지)
- (LTV) 아파트 70% → 60%, 기타주택 65% → 55%
- (DTI) 60% → 50%
※ 실수요자 요건(구입용도에 한함) : 아래를 모두 만족하는 경우
- 주택가격 8억원 이하
- 부부가 신청일 현재 무주택자인 경우
- 부부합산 연소득 9천만원 이하
o 최우선변제 소액임차보증금 계산시의 방수 공제기준
- 아파트 : 공제 안 함
- 연립, 다세대 : 1 * 지역별 소액임차보증금
- 단독주택 :
- 임대차 없는 방수 1개 인경우 : 1 * 지역별 소액임차보증금
- 임대차 없는 방수 2개 이상인 경우 : 임대차없는 방수 * 2/3 * 지역별 소액임차보증금
- 단, 수도권 3억원 이하, 지방 2.5억원 이하의 단독주택은 임대차 없는 방수가
- 3개 이하인 경우 : 1 * 지역별 소액임차보증금 공제
- 4개 이상인 경우 : 2 * 지역별 소액임차보증금 공제
※ 연립, 다세대, 단독주택의 경우 방수공제로 인해 대출한도가 부족한 경우, 방수공제되는 금액에 대해서 모기지신용보증(MCG) 이용가능합니다.