한국주택금융공사에서 출시한 보금자리론과 관련된 질문들, DTI, CB점수, 1세대2주택, 상환방식 등과 답변들을 정리했습니다. 참고하세요~
보금자리론(한국주택금융공사) Q&A 모음(12) DTI/CB점수/1세대2주택/상환방식 등
1. 보금자리론의 DTI(총부채상환비율)는 얼마인가요?
o DTI(Debt to Income : 총부채상환비율)란 연소득 대비 부채상환금액으로 부채를 상환할 수 있는 상환능력의 척도가 되며, DTI가 낮을수록 상환능력이 양호한 것으로 볼 수 있습니다.
o 보금자리론 관련 DTI 계산방식
- DTI=(주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타부채 이자상환 추정액) / 연소득
- 주택담보대출의 연간 원리금상환액
- 주택담보대출 : 본건 보금자리론 + 동일금융기관에서 실행예정인 기금주택담보대출 및 보금자리론 + 기존 주택담보대출(중도금대출 포함) – 상환예정인 주택담보대출 잔액
- 연간 원리금상환액 : 대출신청인 및 배우자가 보유한 모든 주택담보대출의 원리금상환액(한국신용정보원에서 계산한 금액을 반영)
- 본건 보금자리론을 공사가 사전심사하는 경우에는, 채권관리자가 공사인 기존 주택담보대출의 연간 원리금상환액은 공사 전산상의 금액을 반영
- 기타부채 이자상환 추정액
- 기타부채 : 한국신용정보원 신용정보조회서 상의 주택담보대출을 제외한 모든 대출(현금서비스 포함) – 상환예정된 기존전세자금대출잔액 – 예적금잔액 이내의 예적금담보대출
- 이자상환 추정액 = 기타부채 x 추정금리
- 추정금리 = 예금은행 가중평균 대출금리 (잔액기준, 한국은행 발표) + 1%
o 보금자리론 관련 DTI 적용사항
- DTI60%이내가 되어야 아파트 가격의 최대 70%(기타주택은 65%)까지 대출이 가능합니다.
- CB점수 271~614점 또는 MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우, 인정소득에 의한 소득산정(근로소득자에 대해 산출한 인정소득은 제외)의 경우는 기준비율 충족과 관계없이 최대 LTV 60% 이내로 제한됩니다.
- 다만, 조정대상지역인 경우에는 조정대상지역의 담보주택별 적용 LTV와 비교하여 가장 낮은 LTV* 적용됩니다.
- Min{60%, 조정대상지역의 담보주택별 적용 LTV}
o `17.6.19부동산 대책(주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안) 및 ‘17.8.2부동산 대책(주택시장 안정화방안)의 LTV·DTI 규제 비율 변경사항
-「주택공급에 관한 규칙」에 따른 청약조정대상지역(투기과열지구 및 투기지역 포함)인 경우 LTV·DTI 규제비율을 각 10%씩 차감하여 적용 (다만, 실수요자 요건※ 충족 시 현행 규제비율 유지)
- (LTV) 아파트 70% → 60%, 기타주택 65% → 55%
- (DTI) 60% → 50%
※ 실수요자 요건(구입용도에 한함) : 아래를 모두 만족하는 경우
- 주택가격 8억원 이하
- 부부가 신청일 현재 무주택자인 경우
- 부부합산 연소득 9천만원 이하
2. 보금자리론시스템에서 CB 점수 조회로 불이익은 없을까?
대출 상담 및 신청 과정에서 신청인의 CB 점수 및 대출현황을 조회하는 경우 “본인 조회”로 구분하여 조회기록이 남지 않으므로, 신용등급 하락 등의 불이익이 없습니다.
3. 보금자리론의 상환방식 (원리금 균등, 체감식, 체증식 분할상환)의 차이점은 무엇입니까?
1. 체감식 분할상환(원금균등분할상환방식)
원금균등분할상환방식이란 대출원금을 대출기간에 따라 균등하게 나누어 매월 일정한 금액(원금)을 상환하고 이자는 매월 상환으로 인해 줄어든 대출 잔액에 대해서 납부하는 방식입니다. 매월 상환하는 원금은 일정하지만 이자는 초기에 많고 상환회차가 지날수록 줄어드는 특징이 있습니다.
원금균등분할상환방식은 초기에 납입하는 금액이 많아 상환부담이 있지만, 회차가 지날수록 이자가 줄어들어 상환금액이 줄어드는 효과가 있습니다.
2. 원리금균등분할상환방식
원리금균등분할상환방식은 대출만기까지의 총이자 금액을 미리 산출하여 원금총액에 더한 금액을 대출기간으로 나눔으로써, 원금과 이자의 합계금액이 매월 일정하게 납부되도록 만든 방식입니다. 초기 회차에 상환하는 금액에는 이자가 많고 원금이 적지만 회차가 지날수록 이자금액이 적고 원금회수가 많아지는 방법으로 원금균등분할 상환방식의 상환액이 매월 달라지는데 비하여, 매월 납부하는 분할 상환원리금액이 동일한 특징이 있습니다.
원리금균등분할상환방식은 매월 일정금액을 상환한다는 장점이 있는 반면, 초기 상환원리금에는 원금에 비해 이자의 비율이 높기 때문에 조기상환 시 남아있는 원금비율이 높아질 수 있다는 단점이 있습니다.
3. 체증식분할상환방식
체증식분할상환방식은 원리금상환 기간 중에 상환회차별 상환금액이 증가하는 방식입니다. 이 경우 상환회차 별로 원금은 증가하고 이자는 감소하게 되며, 초기 상환금액은 적고 회차가 지날수록 상환금액을 늘려가므로 새내기 직장인이나 향후 소득의 증가가 예상되는 고객에게 적합한 방식입니다. 다만, 상환회차별로 상환금액이 증가하여야 하므로 조기상환시점, 대출잔액 등에 따라 차회금액 우선상환(조기상환)이 어려울 수 있습니다. 체증식 상환방식은 만 40세 미만의 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 원금상환이 시작되는 고정금리기간 중에만 적용됩니다. 체증식 상환방식은 초장기(만기50년) 보금자리론 이용시에는 선택 불가합니다.
4. 1세대2주택인 경우에도 대출에 어떤 제한이 있을까요?
1. 처분조건부 보금자리론 이용 가능
보금자리론은 대출신청 시점 현재 무주택자만 이용할 수 있으나, 예외적으로 대체취득을 위한 일시적 2주택 소유자도 처분유예기간 내에 기존주택 처분을 조건으로 이용 가능합니다. 이 경우 1주택을 보유하고 있는 상태에서 새로운 주택을 구입하기 위해 구입용도 보금자리론을 신청하시게 되며, 대출약정시에는 기존에 보유하고 있는 주택을 대출실행일로부터 2년 이내에 처분*한다는 약정을 맺게됩니다. 처분요건 미준수 시 향후 3년간 보금자리론 이용에 제한이 되십니다.
다만, 2022년 9월 14일 이전 대출신청완료분의 경우 담보주택 소재지에 따라 투기지역, 투기과열지구에 대해서는 1년 이내, 기타지역인 경우에는 2년 이내에 처분
주택보유수 항목은 채무자와 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 주택보유 현황을 국토교통부 무주택검증(www.homs.go.kr) 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증
- 대출실행 전 : 대출신청일을 기준으로 보유 주택(‘기존주택’)여부 확인
- 대출실행 후 : 이용자격 유지여부 확인을 위해 대출실행일로부터 매 3년이 되는 날(‘검증기준일’) 기준 담보주택 외 추가 보유 주택(‘추가주택’) 검증
- 분양권 또는 조합원 입주권을 보유(주택담보 대출 여부 관계없음) 하거나, 주택을 지분으로 보유한 경우에도 주택보유 수에 포함
- 한국신용정보원 신용정보조회를 실시하여 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출※ 이용 중이면 주택보유 수에 포함
※ 제3자 담보대출인 경우에는 주택보유수 산정 제외
2. 주택보유수에서 제외되는 주택
전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2미만인 복합용도 건축물(주택)과 임대용으로 등록된 주택인 경우는 주택보유 수 산정에서 제외됩니다. 임대용 주택 여부는 주택소유자 명의의 사업자 등록증 등으로 확인되는 경우에 인정됩니다.
※ 채무자 및 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)가 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출을 이용 중이면 주택보유수에 포함됩니다.
ㅇ 아래의 ‘무주택으로 보는 경우’에 해당하는 경우 무주택자로 간주합니다.
1) 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우
(1) 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택
(2) 85㎡이하의 단독주택
(3) 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3) 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우
4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5) 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.
6) 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
7) 무허가건물을 소유하고 있는 경우
8) 문화재로 지정된 주택
3. 기타
o (투기지역 투기과열지구) 담보주택 기준으로 확정됩니다.
o 기존주택 또는 추가주택을 처분기한 내에 처분하지 않거나, 주택 소유에 대한 확약내용이 사실과 다른 것으로 확인된 경우에는 기한이익 상실 처리 및 향후 3년간 보금자리론 이용제한
5. 보금자리론의 대상주택은?
o 보금자리론은 등기부등본상 및 실제상 주택을 대상으로 하며, 주택면적의 제한은 없으나 주택가격평가 금액이 대출승인일 기준으로 9억원을 초과하는 주택은 제외됩니다.
– 대상주택 : 단독주택, 아파트(주상복합아파트 포함), 연립주택, 다세대주택
- 대출불가 주택
＊ 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔(주거용 오피스텔 포함)
＊ 배우자 아닌 제3자 공동명의주택
＊ 권리침해(가압류, 가처분, 공매, 경매) 중인 주택
＊ 저당권설정 등기가 불가능한 건축중인 주택
6. 대출신청 시 제출서류는 어떠한 것들이 있을까요?
- 공통서류
· 부동산등기부등본(토지, 건물)
· 부동산 매매계약서, 부동산 등기권리증, 인감증명서(대출용)
· 주민등록등본, 신분증 등
- 소득서류
◈근로소득 (택1)
· 소득금액증명원(근로소득자용) 또는 소득확인증명서(ISA용)
· 근로소득원천징수영수증
· 급여명세표 등(임금대장, 근로소득원천징수부 등 급여내역이 포함된 재직회사 날인된 증명서)
◈사업소득 (택1)
· 소득금액증명원(종합소득세 신고자용) 또는 소득확인증명서(ISA용)
· 연말정산용 사업소득 원천징수영수증
· 거주자의 사업소득 원천징수영수증
· 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서(세무사 확인분)
◈연금소득
· 연금수급권자확인서 등 기타 연금을 확인 할 수 있는 지급기관의 증명서
◈기타소득
· 세무서(홈택스) 발급 소득금액증명원
◈인정소득
· 연금산정용 가입내역 확인서
· 건강ㆍ장기요양보험료 납부확인서, 건강보험자격득실확인서
7. 보금자리론 미수채권 상환은 어떻게 할까요?
보금자리론 미수채권의 경우 대출채권 관할지사 및 유동화자산부 u센터운영팀에서 관리하고 있습니다. 관할 지점 문의는 공사 대표전화(1688-8114) 또는 공사 홈페이지(http://www.hf.go.kr)를 통하여 확인하시면 되며, 정확한 채무액 및 채무상환방법은 지점 담당자와 상의하시기 바랍니다.