한국주택금융공사에서 출시한 주택담보대출 보금자리론에 대한 질문, 채무인수, 연말정산, 이자상환증명서, 감정평가, 금리변경, 등과 답변을 모아봤습니다.
보금자리론(한국주택금융공사) Q&A 모음(4) 채무인수/연말정산/분양권 등
1. 채무인수하는 방법은?
채무인수는 공사 홈페이지(http://www.hf.go.kr)에서 공동인증서(구 공인인증서)로 인터넷금융서비스 로그인 후 신청가능합니다. (공사홈페이지 > 인터넷금융서비스 > 신청 > 채무인수 신청)
* 채무인수 신청은 추후 컨텍센터 상담완료 후 심사를 거쳐 승인됩니다.
다만, 민법상 성년인 채무인수자에 대해 다음 요건을 충족하셔야 합니다.
- 채무인수자의 개인신용평가 점수가 271점 이상이어야 합니다.
- 채무인수자와 배우자의 합산소득이 7천만원 이하여야 합니다.
- 채무인수자와 그 배우자가 신용유의정보가 없어야 합니다.
- 채무인수자가 주민등록등본에 기재된 대한민국 국민이어야 합니다.
- 채무인수자 또는 그 배우자가 담보제공자여야 합니다.
* 사망에 따른 채무인수인 경우 1, 2의 확인 생략하고, 5의 경우 채무인수자 이외 상속인의 담보제공도 가능합니다.
* 배우자간 채무인수하는 경우 2는 생략하고, 3 적용시 채무인수자에 대해서만 확인합니다.
※ 더나은보금자리론, 서민형 안심전환대출, 미분양지역 내 미분양주택 입주자 전용 보금자리론은 채무자의 배우자, 상속으로 인한 채무인수자 이외의 제3자에 대한 채무인수는 불가합니다.
※※ 주택연금 사전예약 보금자리론은 제3자 채무인수의 경우, 채무인수자 또는 채무인수자의 배우자가 대출만기에 만 55세 이상인 경우에 한하여 가능합니다.
2. 연말정산 소득공제 서류는 어떻게 발급받을까?
- 공사 홈페이지(www.hf.go.kr)접속 → 홈페이지 자주찾는 메뉴 [인터넷금융서비스]클릭 → 공동인증서(구 공인인증서) 로그인 → [My HF] → [증명서 발급] → [증명서 발급/요청] 메뉴를 이용하시면 이자상환증명서 발급이 가능합니다.
- 공유프린터 사용 등으로 이자상환증명서 출력이 불가할 경우, 공사 콜센터(1688-8114, 평일 오전 9시~오후 6시)로 연락하면 본인확인을 거친 후 팩스전송 가능합니다.
- 소득세법에서 정한 기타 요건(근로소득자, 무주택이거나 1주택 세대주 등) 미충족시 세제혜택을 받으실 수 없으며, 소득공제요건 충족여부에 대한 최종 판단 권한은 국세청에 있습니다.
3. 담보주택 감정평가하는 방법
보금자리론 담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 ‘가격정보(시세)’, ‘「부동산 가격공시 에 관한 법률」의 주택 공시가격’, ‘분양가액’, ‘「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」의 감정평가액’순서로 적용됩니다.
ㅇ 보금자리론 담보주택의 평가액 중 가격정보(시세)를 이용한 평가방법
- KB국민은행 시세정보의 일반평균가로 우선 적용하되, KB국민은행 시세정보가 없는 경우 한국부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한평균가와 상한평균가를 산술평균한 값을 적용
다만, 구입용도인 경우 매매가액(낙찰가액, 분양계약서 상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액)과 시세정보를 추가로 비교하여 낮은 금액을 가격정보*로 간주
- 동일 담보물건에 대해 디딤돌 대출과 보금자리론을 함께 심사하는 경우 상품별 ‘가격정보를 이용한 평가방법’을 각각 적용하여 대출가능금액 최종 산정
단, 구입용도의 경우 시세정보, 감정평가액, 매매가액※(낙찰가액, 분양계약서상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가
※ 매매계약서를 징구하여 확인하되, 소유권이전 후 대출 신청하는 경우 등기사항전부증명서상 거래금액 준용. 또한 재건축/재개발조합, 주택조합 등의 조합원 보유분인 경우 권리가액, 추가분담금을 포함하여 매매가액 산정
ㅇ 보금자리론 담보주택의 평가액 중 감정평가액을 이용한 평가방법
- 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서상 감정평가액. 다만, 선순위 디딤돌 대출이 있는 경우 주택도시보증공사(HUG)와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서 상 감정평가액 적용
* 감정평가서 발급일이 대출신청일로부터 6개월 이내
- 아파트에 한하여 공동주택가격자문서 담보가액을 감정평가액으로 간주
- 가격정보 또는 분양가액을 적용할 수 있음에도 불구하고, 채무자가 감정평가수수료를 부담하면 감정평가액 우선 적용 가능. 다만, 구입용도인 경우에는 매매가액이 가격정보보다 높은 경우에 한하여 감정평가 가능하며, 평가한 결과 감정평가액이 가격정보보다 크면 감정평가액 적용 가능(가격정보가 크면 가격정보 적용)
※ 가격정보 또는 분양가액이 6억원을 초과하면 감정평가 신청 불가
ㅇ 공사 홈페이지에서 보금자리론 신청 후 콜센터 전화 상담할 때 담보주택 감정가가 필요한 경우 감정평가 의뢰됩니다.
4. 보금자리론 신청 중에 금리가 변경되면 어떻게 할까?
대출금리는 대출신청일 부터 실행일 까지 금리를 비교하여 가장 낮은 금리 적용합니다. 신청이후 실행 전에 금리가 인상되면 신청일의 낮은 금리를 적용하고 금리가 인하되면 실행일의 낮은 금리로 적용합니다.
※ 보금자리론은 만기까지 고정금리이므로 대출 실행 이후 우대금리 적용이나 금리 변경이 불가합니다.
5. 분양권(또는 입주권)을 보유 중인 경우 대출신청이 가능할까?
보금자리론 주택보유 수 항목은 채무자와 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 주택보유 현황을 대출 신청일 기준으로 국토교통부 무주택검증 (www.homs.go.kr, 이하 ‘HOMS’) 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증하며, 분양권 또는 조합원 입주권을 보유하거나, 주택을 지분으로 보유한 경우에도 주택보유 수에 포함됩니다.
보금자리론은 채무자 및 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 한국신용정보원 신용정보조회를 실시하여 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출을 이용 중이면 주택보유수에 포함 합니다. 다만, 제3자 담보대출인 경우 는 주택보유수 산정 제외 됩니다. 임대아파트의 경우 임대차 계약서 등으로 본인소유 주택이 아님을 소명할 경우 주택보유수에서 제외 됩니다.
금자리론은 대출신청일 기준 채무자와 배우자의 총 주택보유 수가 본건 담보주택을 제외하고는 무주택 또는 1주택이어야 합니다. 다만, 담보물건지가 투기지역 투기과열지구인 경우 1년이내, 담보물건지가 기타지역인 경우 담보물건지를 2년이내에 처분하는 조건으로 신규주택을 담보로 구입용도 대출을 받는경우(“대체취득을위한 일시적 2주택”)에 한하여 가능합니다.