일시적 2주택 양도소득세 비과세를 위해서는 1년 이내에 기존주택을 팔고 신규주택에 이사, 전입신고를 해야 합니다. 그런데 만약에 신규주택에 이미 세입자가 있는 경우에는 어떻게 될까요? 알려드리겠습니다.
일시적 2주택 양도소득세 비과세를 위한 신규주택 이사, 전입기한
1. 예시 사례
서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 소유자는 ‘20.2월 서울 소재 신규주택(B)을 취득한 후 ‘20.6월 종전주택(A)을 양도했습니다. 그런데 신규주택(B) 취득일 현재 임차인이 거주하고 있으며 그 임차인의 임대차계약 종료일은 ‘12.9.25.일 입니다.
2. 신규주택(B)의 세입자로 인해 취득일로부터 1년 이내 이사, 전입신고를 못한다면?
신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 확인되고 기존 임대차기간 종료일이 신규주택의 취득일로부터 1년 후인 경우에는
- 최대 2년을 한도로 임대차계약 종료일까지 이사·전입하면 일시적 2주택 비과세가 가능합니다. (위 1의 경우)
- 임대차계약 종료일보다 늦게 이사·전입하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없으니 주의하셔야 합니다. (위 2의 경우)
3. 기획재정부 해석사례
(1) 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목의 기간을 실제 임차인의 퇴거일에도 불구하고 전 소유자와 임차인간의 임대차 계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는 것입니다.
(2) 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 신규 주택의 취득일과 전 소유자와 임차인간의 임대차계약기간 시작일(입주일자)이 동일한 경우에도 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 단서에 따른 규정을 적용 받을 수 있는 것입니다.
(3) 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세특례 적용 시, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 명백한 증명서류에 의해 확인 되고 그 임대차기간 종료일이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 「소득세법시행령」 제155조 제1항 제2호 각 목의 기간을 전소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일(신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차
계약은 인정하지 않음)로 하는 것이며, 이때 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 단서 규정의 적용 여부(임차인의 거주여부, 임대차 계약서의 효력 등)는 사실 판단사항에 해당하는 것입니다.
4. 판정흐름도
위 판정흐름도를 참고하셔서 판단해 보시기 바랍니다.