조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대해 양도소득세 비과세를 위한 종전주택 양도기한을 사례에 빗대어 설명해 드리겠습니다.
조정대상지역 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 종전주택 양도기한
1. 사례 예시
조정대상지역 서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 사람이 이사를 위해 ‘18.7월에 서울 소재 아파트(B)의 분양계약을 체결하고, ‘20.9월 잔금청산 및 이사함. A 주택은 ‘22.3월에 양도 예정임.
통상 조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 위해서는 종전주택(A)을 신규주택(B) 취득일로부터 1년 이내에 양도해야 한다고 하는데 위 사례는 그럼 1년을 경과하였기 때문에 비과세 혜택을 못 받을까?
2. 원칙과 예외
‘19.12.17. 이후에 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우에는 1년 이내에 종전주택을 양도하고 신규주택으로 이사하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 그래서 원칙 상 위 당사자는 ‘20.9월에 신규주택을 취득하였고 ‘22.3월에 종전주택을 양도한다면 비과세 적용이 되지 않습니다.
다만 위 사례에서 보면 ‘18.9.13. 이전에 신규주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명된다면 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3. 사례별 세부 집행 원칙
소득세법에서는 주택과 분양권을 구분해서 규정하고 있기 때문에 종전주택 유무에 따라 적용방법이 달라집니다. 아래 표로 자세히 알려드리겠습니다.
(1) 종전 주택이 있는 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약한 경우
종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함) 계약일과 취득일에 모두 조정지역 내 위치한 경우에는 신규주택(분양권 포함) 계약일을 기준으로 아래와 같이 일시적 2주택 허용기간을 판정합니다.
- ’18.9.13. 이전은 3년
- ’18.9.14. ~ ’19.12.16. 사이는 2년
- ’19.12.17. 이후는 1년
만약 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우는 무조건 3년을 적용합니다.
(2) 종전 주택이 없는 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약한 경우
이 경우는 주로 분양권 2개를 짧은 시간에 취득한 경우를 말합니다. 종전주택이 “종전주택 취득일 and 신규
주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권포함)의 “계약일 and 취득일”에 조정지역 내 위치한 경우입니다. 이때는 “종전주택 취득시점”을 기준으로 아래와 같이 일시적 2주택 허용기간을 판정합니다. 즉 분양권이 2개였다면 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 말합니다.
- ’18.9.13. 이전은 3년
’18.9.14. ~ ’19.12.16. 사이는 2년
’19.12.17. 이후는 1년
4. 따라하기 쉬운 일시적 2주택 허용기간 판정 흐름도
글로 설명하면 복잡한 일시적 2주택 허용기간을 아래 흐름도에 따라 판단해 보시기 바랍니다.
양도소득세 비과세 기준이 법이 계속 바뀜에 따라서 법이 바뀐 일자가 매우 중요하게 되었습니다. 따라서 위의 흐름도를 잘 참고하셔서 꼭 비과세가 되시기 바랍니다. 그리고 법이 계속 바뀌기 때문에 다른 자료도 꼭 참고하시기 바랍니다.