주택임대차계약 시 유의해야 할 사항들을 모두 모아봤습니다. 계약 준비에서부터 계약 후 대항력 유지까지 상세하게 알려드립니다. 부동산 계약이 겁나는 이유가 뭘까요. 몰라서 그렇습니다. 미리 알고 부동산으로 갑시다.
주택임대차계약 시 유의사항 모음(임차인, 세입자용)
- 임대차건물의 권리분석
- 계약 시 준비사항
- 계약 시 확인사항
- 계약직전 확인사항
- 계약서 작성
- 중도금 지급
- 잔금 지급
- 임대차 대항력 구비
1. 임대차건물의 권리분석
(1) 주택의 토지 및 건물의 등기부등본을 직접 떼서 확인
꼭 직접 떼 보셔야 합니다. 공인중개사가 떼 온 것이 위조된 사건이 있었습니다. 등기부등본에서 확인해 보셔야 할 것은 아래와 같습니다.
- 표제부 : 임차할 주택이 맞는 지 확인, 토지의 지분도 확인해보세요.
- 갑 구 : 소유자의 이름과 주소를 확인합니다. 가등기, 압류, 가압류 등도 확인합니다.
- 을 구 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등을 확인합니다.
- 임차인에게 제일 좋은 등기부등본은 소유자 본인의 소유권 등기 외에는 아무런 등기가 되어 있지 않은 것입니다.
- 만약 저당권이 설정된 경우에는 경매가 실행될 경우를 가정하여 나의 보증금이 회수 될 수 있을 것인지를 계산해 봅시다. 참고로 경매 시에는 일반 매매가격보다 떨어진다는 것 까지 감안합니다.
- 만약 주택이 가처분, 가등기, 가압류, 압류, 예고등기 등이 되어 있다면 절대 임대차 계약을 하면 안됩니다. 왜냐하면 이들에게 대항할 수 있는 대항력이 임차인에게는 없기 때문입니다.
(2) 토지이용계획 확인원도 떼어 확인
토지이용계획 확인원은 이 땅에 대해 향후 어떤 용도로 사용될지를 확인할 수 있는 문서입니다.
- 도시계획상 철거대상인지 여부 확인
- 만약 미등기 주택을 임차하는 경우에는 대지(땅)의 소유자를 찾아서 주택의 상태를 확인해야합니다.
2. 계약 시 준비사항
계약금(통상 보증금의 10%정도, 임대인과 협의가능) + 주민등록증 + 도장을 준비합니다. 계약금은 계좌이체가 제일 좋습니다. 만약 금액이 커서 이체한도에 걸린다면 수표로 준비합니다. 고액수표의 경우 수표번호, 발행지점, 발행일 등을 미리 적어 두면 분실이나 도난 시 신속하게 지급정지 요청을 할 수 있습니다.
3. 계약 시 확인사항
계약 시에는 무조건 공인중개사를 믿지 말고 같이 확인 하시기 바랍니다. 또 전 임차인이 있다면 같이 합석하면 굉장히 좋습니다.
- 등기부등본 상 소유자가 계약 시에 나왔다면 주민등록증과 얼굴을 대조하여 본인 확인을 합니다. 통상 공인중개사가 하지만 우리도 확인해 봅시다.
- 만약 계약 시에 대리인이 나온다면 대리인의 신분증으로 대리인이 맞는지 확인합니다. 그리고 위임장과 집주인의 인감증명서, 위임장에 찍힌 집주인의 도장과 인감증명서를 대조해 봅시다.
4. 계약직전 확인사항
여기서는 계약의 세부적인 사항을 다시 한 번 확인하고 조율합니다.
- 임차주택의 사용부분을 명확하게 합니다. 아파트는 동, 호수로 구분되지만 주택은 2층 중에 1층을 사용하는 경우, 다가구 주택의 경우는 명확하게 해야 분쟁이 없습니다.
- 계약금, 중도금, 잔금의 금액 및 지급날짜를 확실히 합니다.(보통 계약금은 보증금의 10%로 하고 나머지는 잔금으로 하며, 잔금은 주택을 인도 받음과 동시에 지급합니다.)
- 임대차 기간을 다시 한 번 확인합니다.
- 전 임차인이 있다면 퇴거 날짜를 확인합니다.
- 전 임차인의 관리비, 공과금 등을 어떻게 처리할 것인지 확실히 합니다.
- 주택의 상태와 수리해야 한다면 언제, 어떻게 수리해 줄 것인지를 확실히 합니다.
- 임차인이 주택의 구조를 변경하고자 한다면 원상회복은 어떻게 할 것인지를 확실히 합니다.
- 위약 및 계약해제 사항을 조율합니다. 임차인이 마음이 바뀌어 계약을 해지 할 시 통상 계약금을 위약금으로 임대인에게 지불합니다. 또 임대인의 불법 및 신규대출 등이 확인 되면 계약을 해제할 수 있다는 조항을 넣어줍시다.
- 기타 특약사항(애완동물, 흡연 등)을 넣어 주시고, 중개수수료도 공인중개사와 조율합시다.
5. 계약서 작성
제일 중요하다고 할 수 있는 계약서 작성입니다. 정신 똑바로 차리고 읽읍시다.
- 계약서의 내용을 읽어보고 이상이 없으면 계약서에 기명·날인 합니다.
- 기명·날인한 계약서를 1부 보관한다.
- 계약금을 주고, 계약금 영수증을 받는다. 계좌이체는 내역으로 갈음이 되지만 수표나 현금을 준 경우에는 영수증을 작성해서 받읍시다.
- 잔금(필요 시 중도금) 지급일을 정하고 추후 변동되면 연락하기로 합니다.(집주인과 중개인의 연락처를 반드시 적어 놓읍시다)
- 공인중개사에게 중개물건 확인서를 받고 중개수수료의 1/2을 지불한다.
6. 중도금 지급
중도금이 없는 계약은 잔금이 중도금과 잔금을 포함한 것으로 간주됩니다.
- 중도금 및 잔금이 지급되면 그 계약은 확정되었다고 봅니다. 반대로 말하면 중도금과 잔금을 지급하지 않았다면 계약을 취소할 수 있습니다.
- 민법 제565조에 따르면 중도금 또는 잔금이 지급되기 전까지 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 배액을 변상하여 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 이때는 상대방에게 따로 손해배상을 해주지 않아도 됩니다.
7. 잔금 지급
잔금 지급 전에 꼭 등기부등본을 다시 확인하셔야 합니다.
- 전세 계약의 잔금을 지급하는 날 혹은 이사하는 날은 등기부상의 내용이 계약시와 변동이 없는지 확실히 확인합니다.
- 잔금을 지불하고 영수증을 받습니다.(현금 또는 수표의 경우) 또한 동시에 주택의 키 또는 번호를 받습니다. 이때 주택의 상태를 다시 한 번 확인합니다. 전에 봤을 때와 달라진 것이 있는지 확인해야 합니다.
- 종전의 임차인이 있었다면 관리비, 공과금 등의 처리상태를 확인합니다.
- 나머지 중개수수료를 지급합니다.
8. 임대차 대항력 구비
주택임대차보호법의 적용을 받기 위해 신속히 대항력을 갖추도록 합시다.
- 잔금지급 즉시 전입신고를 마칩니다.(인터넷 전입신고 시 링크 참조)
- 전입신고 후에 임대차 계약서에 확정일자를 받습니다.(읍,면,동사무소 또는 법원)
- 만약 집주인이 전세권설정을 해준다고 하면 비용이 들더라도 옳다구나 하고 하시면 됩니다.
임차인의 지위는 아래와 같습니다.
| 등 급 | 내 용 | 비 고 |
| 1 | 전세권이나 임차권 등기 | 확실한 물권적 효력 |
| 2 | 이사 + 주민등록 + 확정일자 부여 | 대항력 및 우선변제권 획득 |
| 3 | 이사 + 주민등록 | 대항력만 획득 |
대항력을 갖추면 주택이 매매 또는 경매되더라도 계약 기간 내에서는 계속 사용할 수 있습니다. 다만 확정일자가 없다면 우선변제권은 없습니다.