주택임대차보호법은 민사특별법 중 한 파트로서 줄여서 주임법이라고도 합니다. 주택임대차보호법은 공인중개사시험에서 보통 1~2 문제가 출제됩니다. 출제경향은 대항요건, 우선변제요건 등과 관련된 판례 위주입니다. 또한 소액보증금의 최우선 변제, 최단존속기간, 임차권등기명령제도 등을 이해하고 암기하셔야 합니다.
- 주택임대차보호법의 의의와 성질
- 주택임대차보호법의 적용범위
- 임대차 기간의 보장
- 대항력의 보장
- 보증금 회수의 보장
주택임대차보호법
1. 주택임대차보호법의 의의와 성질
임차권은 채권에 불과합니다. 그래서 대항력을 가지지 못합니다. 물론 임차권등기를 통해서 대항력을 가질 수는 있습니다. 하지만 임대인이 동의하고 협조해주지 않으면 불가능합니다. 그래서 임차인은 대항력이 없는 임차권을 가지는 것이 보통이었습니다. 이에 임차인(약자)을 보호하기 위해서 제정된 것이 주택임대차보호법 입니다.
그리고 주택임대차보호법은 민법보다 우선시 되기 위해 특별법으로 제정되었습니다. 우리나라 법체계에서는 특별법 우선의 원칙이 있습니다. 따라서 민법과 주택임대차보호법이 서로 상충되는 규정이 있다면 주택임대차보호법이 우선합니다. 다만 주택임대차보호법에 규정이 안되어 있는 부분은 민법을 준용합니다. 그래서 서로 상호보완적 관계라고 볼 수 있습니다.
또한 주택임대차보호법 제10조에 따르면 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 명시되어 있습니다. 이는 강행규정으로 임차인만을 위한 조항입니다. 바꿔 말하면 임대인에게 불리한 약정은 허용된다는 얘기지요.
첨언하자면 이 법은 1980년대에 만들어 졌습니다. 지금이야 주택 보증금이 몇 억 씩 하니까 임차인이 약자 같지가 않죠. 하지만 1980년대에는 지하에 거주하는 세대도 많았습니다. 또한 사글세로 사는 주거빈곤층이 다수 였습니다. 그래서 약자를 보호한다는 취지로 이 법이 만들어질 수 있었죠.
2. 주택임대차보호법의 적용범위
이 법의 이름을 보면 적용범위를 어느정도 유추할 수 있지요.
- 주거용 건물이어야 합니다.
- 미등기 전세(등기 안된 전세계약)도 적용됨
주거용 건물이라면 전부를 임차하거나, 일부를 임차해도 주택임대차보호법에 적용을 받습니다. 또한 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용된다 해도 적용 받습니다. 단 거꾸로 비주거용 건물의 일부에서 거주하는 경우는 이 법의 적용을 받지 못합니다.
보통은 전세계약을 하면 전세권 설정을 하기 마련입니다. 그런데 전세권 설정을 하면 이는 민법에 포함됩니다. 굳이 전세권 설정을 한 세입자를 이 법으로 보호할 필요가 없기 때문이지요. 그래서 등기하지 않은 전세계약의 경우에만 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 꼭 구별하셔야 합니다.
3. 임대차 기간의 보장
(1) 최단기간의 보장
주택임대차보호법 제4조에는 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정되어 있지요. 임차인을 보호하는 대표적인 규정입니다. 그래서 임대인은 비록 임차인과 동의 하에 2년 이하의 기간을 약정했다고 하더라도 이를 주장할 수 없습니다. 그러나 임차인은 2년 미만인 기간을 유효하다고 주장할 수 있습니다.
임대차보호법에는 최단기간만 규정되어 있습니다. 만약 계약서에 3년 혹은 4년의 기간으로 되어 있다면 3, 4년 그대로 살아야 합니다. 최장기간은 규정되어 있지 않기 때문입니다.
(2) 계약갱신요구권
주택임대차보호법 제6조에는 임대인이 임대차기간 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신을 하지 않는다는 뜻을 통지하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차 한다고 본다는 규정이 있습니다. 이를 법정갱신이라고 하지요. 이는 임차인이 만료일 2개월 전까지 통지하지 않을 때도 같습니다. 법정갱신의 존속기간은 2년 입니다.
바꿔 말하면 임차인 기간만료 전 6~2개월 전에 계약의 갱신을 요구할 수 있고 이를 계약갱신요구권이라 합니다. 단, 계약갱신요구권은 1회에 한하여 2년의 기간으로 사용가능 합니다. 따라서 임차인은 최소 2+2, 4년을 거주 할 수 있습니다.
또한 임대인은 임차인이 기간 만료 6 ~ 2개월 사이에 갱신계약을 요구 할 경우에 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 반대로 말하면 요건을 충족하면 계약갱신을 거절 할 수도 있다는 말입니다. 그 요건은 총 8가지이며 이중 공인중개사시험에 자주 나오는 부분만 다루겠습니다.
- 2번의 차임(월세)을 연체한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없는 전대를 한 경우
- 임차인이 주택을 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택의 멸실로 더이상 거주 할 수 없는 경우
- 임대인이 철거하거나 재건축할 필요가 있는 경우
- 임대인이나 직계 존, 비속이 실제거주 하려는 경우
암기 팁을 알려드리면 우리집이 실제로 재건축때문에 이전중. 저는 이렇게 외웠습니다. 본인 상황에 맞게 암기법을 바꾸시면 됩니다. 이전중씨가 실제로 재건축 했다. 이런 방식입니다.
4. 대항력의 보장
(1) 대항력의 의의와 조건 2가지
주택임대차보호법 제3조에서 말하는 대항력이란 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날(익일) 0시부터 제3자에 대하여 생기는 힘 또는 권리를 말합니다. 여기서 주택의 인도란 보통은 직접 거주하는 것을 말합니다. 또한 대법원 판례에 따르면 주민등록을 한 전차인이 거주해도 인정을 합니다. 주민등록은 관할 관공서에 전입신고를 한 것을 말합니다.
(2) 대항력의 내용
임차된 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 지위를 승계하면서 당연히 임차보증금반환채무도 함께 양수인에게 이전됩니다. 다만 이때, 임차인이 양수인이 보증금을 돌려줄 돈이 없다고 판단 할 수 있습니다. 이에 판례에서는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 이때 양도인은 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다고 판시하고 있습니다.
5. 보증금 회수의 보장
(1) 우선변제권
임차인이 대항요건인 주택인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 경우에 해당합니다. 이때 주택이 경매나 공매 시에 다른 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 생깁니다. 이를 우선변제권이라 합니다. 포인트는 확정일자 입니다. 여러분들도 확정일자를 꼭 받으세요. 관할 시군구청에 계약서를 들고가면 뒤에 도장 꽝꽝 찍어줍니다.
(2) 임차권등기명령
임대차가 종료된 후에 보증금을 반환 받지 못한 경우에 실행하는 방법입니다. 관할 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 효력은 이사나 주민등록을 이전하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.
(3) 경매신청
원칙적으로 임차권자는 바로 경매신청을 할 수 없습니다. 담보권자가 아니기 때문입니다. 따라서 먼저 보증금반환청구소송을 진행합니다. 승소판결을 받으면 이를 집행권원으로 하여 강제경매를 신청할 수 있습니다. 임차물의 반환과 보증금의 반환은 동시이행관계입니다. 하지만 이 경우는 예외입니다. 따라서 임차물을 반환하지 않더라도 경매를 실시할 수 있습니다.
6. 공인중개사시험 빈출 지문(주택임대차보호법)
- 임대차가 종료되기 전에는 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
- 임차인의 차임연체액이 2기에 달할 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다.
기초만 다뤘습니다. 그런데도 법 전체를 다루니 양이 많습니다. 추후에 심화과정으로 업데이트해서 올리겠습니다. 중요한 키워드들을 먼저 암기하시기 바랍니다. 읽어 주셔서 감사합니다.
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주택임대차보호법은 아래의 링크에 자세히 있습니다.
https://namu.wiki/w/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95