조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대해 양도소득세 비과세를 위한 종전주택 양도기한을 사례에 빗대어 설명해 드리겠습니다.
조정대상지역 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 종전주택 양도기한
1. 사례 예시
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조정대상지역 서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 사람이 이사를 위해 ‘18.7월에 서울 소재 아파트(B)의 분양계약을 체결하고, ‘20.9월 잔금청산 및 이사함. A 주택은 ‘22.3월에 양도 예정임.
통상 조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 위해서는 종전주택(A)을 신규주택(B) 취득일로부터 1년 이내에 양도해야 한다고 하는데 위 사례는 그럼 1년을 경과하였기 때문에 비과세 혜택을 못 받을까?
2. 원칙과 예외
‘19.12.17. 이후에 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우에는 1년 이내에 종전주택을 양도하고 신규주택으로 이사하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 그래서 원칙 상 위 당사자는 ‘20.9월에 신규주택을 취득하였고 ‘22.3월에 종전주택을 양도한다면 비과세 적용이 되지 않습니다.
다만 위 사례에서 보면 ‘18.9.13. 이전에 신규주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명된다면 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3. 사례별 세부 집행 원칙
소득세법에서는 주택과 분양권을 구분해서 규정하고 있기 때문에 종전주택 유무에 따라 적용방법이 달라집니다. 아래 표로 자세히 알려드리겠습니다.
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(1) 종전 주택이 있는 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약한 경우
종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함) 계약일과 취득일에 모두 조정지역 내 위치한 경우에는 신규주택(분양권 포함) 계약일을 기준으로 아래와 같이 일시적 2주택 허용기간을 판정합니다.
- ’18.9.13. 이전은 3년
- ’18.9.14. ~ ’19.12.16. 사이는 2년
- ’19.12.17. 이후는 1년
만약 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우는 무조건 3년을 적용합니다.
(2) 종전 주택이 없는 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약한 경우
이 경우는 주로 분양권 2개를 짧은 시간에 취득한 경우를 말합니다. 종전주택이 “종전주택 취득일 and 신규
주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권포함)의 “계약일 and 취득일”에 조정지역 내 위치한 경우입니다. 이때는 “종전주택 취득시점”을 기준으로 아래와 같이 일시적 2주택 허용기간을 판정합니다. 즉 분양권이 2개였다면 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 말합니다.
- ’18.9.13. 이전은 3년
’18.9.14. ~ ’19.12.16. 사이는 2년
’19.12.17. 이후는 1년
4. 따라하기 쉬운 일시적 2주택 허용기간 판정 흐름도
글로 설명하면 복잡한 일시적 2주택 허용기간을 아래 흐름도에 따라 판단해 보시기 바랍니다.
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양도소득세 비과세 기준이 법이 계속 바뀜에 따라서 법이 바뀐 일자가 매우 중요하게 되었습니다. 따라서 위의 흐름도를 잘 참고하셔서 꼭 비과세가 되시기 바랍니다. 그리고 법이 계속 바뀌기 때문에 다른 자료도 꼭 참고하시기 바랍니다.